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深圳拆建类城市更新拟设有效期可改变“占坑后

时间:2019-05-18

  

深圳拆建类城市更新拟设有效期可改变“占坑后待价而沽”乱象

  只有明确了清退机制,才能改变更新项目列入计划即进入“保险箱”的预期,打破后期规划条件“倒逼式”调整的恶性循环,并以“硬约束”盘活僵尸更新项目,疏通从项目列入计划到规划报批,再到开工和供应的通道。于是,3月份《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》发布,提出建立全市层面的城市更新单元计划有效期管理制度。近日,《关于施行拆除重建类城市更新单元计划有效期管理的通知(征求意见稿)》发布,明确了实施细则。

  通知发布后,前期操盘方想要实现单元规划报批顺利通过,就要将现在传统城市更新项目“先交易、后报批”的游戏规则,调整为“先报批、后交易”的游戏规则。规划条件明确了,不仅会阻止抱着尽快“套现”目的的前期操盘方入场,而且也会抑制业主漫天要价,后期的利益平衡方案制定也有了基础。而且,以规划报批条件作为约束,有利于改变中小开发商“扎堆”、“占坑后待价而沽”的乱象,激励更新项目向成本控制能力强、公共配套能力强的大开发商转移。对于失效的更新单元计划,涉及城中村居住用地,优先纳入城中村综合整治分区,这也是未来住宅类更新的方向,即降低更新成本,留住低成本住宅,实现“房住不炒”。

  不过,形势发生了巨大的变化,城市更新难度小的项目已推进得七七八八,剩下的都是难啃的“骨头”。不明确清退机制,就不能建立可置信的威胁,“占坑”、炒卖项目的现象就无法杜绝,更新成本居高不下。不管是对于控制营商成本也好,还是“稳房价、稳地价、稳预期”,都是非常不利的。龙岗区公布的52个项目中,真正申报主体和最终开发方完全相同的项目仅有8个,可见“占坑”、炒卖项目之频繁。即便申报主体和最终开发方名字相同,但前期操盘方入场后,往往会引入多个地产私募、私募基金等融资方,项目内核已发生变化。

  作为深圳商品房供给的主渠道,城市更新推进的难度越来越大了。一方面,商品房终端限价、资金对楼市“去杠杆”,导致借助房价任性上涨,为更新“买单”的难度越来越大;另一方面,市场一致看好深圳楼市前景,而前期投资“套现”的效应太诱人,引致各路资本纷纷抢食城市更新蛋糕,“占坑”、炒卖项目等投机现象频繁,拆迁补偿成本居高不下。由此,城市更新“僵尸项目”、“蜗牛项目”比比皆是,导致空间盘活不了、楼市供求紧张、业主无法受益、政府产业规划无法落地,项目投资方深陷其中,这是不能忽视的多输结局。

  通知明确,按照更新项目计划公告时间,制定相应的分类处理措施,对推进难度大的项目分别给予1-3年的缓冲期。过了缓冲期,如果各方利益调整“难题”解决不了,立项审批及相关审批文件将自动失效。这也意味着,过去操盘方锁定开发权、锁定收益权(大不了转让)的做法将被打破,而前期投入的真金白银难逃损失。而且,这也将改变“先交易、后报批”的更新潜规则。旧规则下,操盘方以假定的规划指标约定利益平衡方案,但由于更新政策调整,规划指标跟着改变,前期无法全面、弹性的计划难以报批,进而使项目推进陷入僵局。

  2018年11月,深圳市龙岗区启动城市更新单元计划清理工作,公布了存在清退危机的52个项目名单,并提出了“先整改,后清理,或者引入新的开发商接盘的思路”。但业内并不以为然,因为更新项目清退并不是一个新线年,深圳就已提出清退长期推动不力的项目,有的区发出了警示函,但基本不了了之。自2013年清退一批共13个项目后,至今再未清退过项目。更重要的是,这一批清退已过去5年了,但13个项目仍旧趴在那儿等“解套”。看来,清退并不能解开盘根错节的利益纠葛,反而断了解决问题的线头。

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